Thème 4 : Evaluer les impacts sur le marché immobilier et les populations
Jean Dubé- Diego Legros
Piétonisation, mise en service de tramways et création d’éco-quartiers, ces aménagements de grande ampleur font désormais partis du paysage urbain des métropoles. Au-delà de la compétition liée au marketing territorial, ces opérations de rénovation ont pour objectif d’améliorer la qualité urbanistique mais également écologique de la ville. Ces transformations ont également un impact économique bien réel sur les valeurs immobilières (Dubé et Legros, 2017). Cependant leurs conséquences ne sauraient se limiter aux prix immobiliers. Plusieurs études montrent que des investissements publics tels la mise en place d’un mode de transport en commun et/ou les modifications d’usage des voies de transport peuvent affecter un ensemble d’indicateurs socio-économiques. Des effets de report des externalités négatives peuvent se manifester aux abords de certains quartiers, tandis que d’autres bénéficient d’une amélioration. Ces investissements ont ainsi des impacts tant au niveau des activités professionnelles que résidentielles.
La métropole de Dijon s’inscrit bien dans ces opérations d’aménagement urbain avec la mise en service du tramway en 2012, la récréation de nouvelles de voies piétonnes et la construction cumulée de 10 000 logements en éco quartiers jusqu’en 2017. Ce troisième thème vise à étudier l’impact de ces dernières transformations et de la qualité environnementale sur un ensemble d’indicateurs économiques :
1) des modifications (tramway, piétonisation) du centre-ville, du réaménagement de nouveaux quartiers (éco-quartiers) sur l’usage des biens immobiliers (changement de destination du bien immobilier),
2) mesurer l’impact de ces investissements publics sur les baux commerciaux et la vitalité du commerce (création, suppression de commerces)
3) mesurer les conséquences de la piétonisation des rues sur la fréquentation des lieux
4) mesurer la sensibilité du marché immobilier au regard des indicateurs de multi exposition proposés dans les thèmes 1 et 2 du projet
Le périmètre d’étude sera l’ensemble des quartiers dijonnais ayant fait l’objet d’une modification majeure avec une dimension temporelle suffisamment longue pour tenir compte des phénomènes d’anticipation des agents économiques et des effets qui se prolongent dans le temps. Ce projet nécessitera de regrouper un ensemble d’informations relatives aux prix des biens immobiliers, ainsi que les caractéristiques des environnements locaux. La description de l’offre de transport en commun sera effectuée sur une période de 10 ans. Une comparaison de l’accessibilité entre 2009 et 2019 sera réalisée à l’aide des données communiquées par l’opérateur de transport. Les données relatives à l’appareil commercial seront également rassemblées. Le recours à des données de qualité sur les transactions résidentielles dans la grande région du Grand-Dijon, couplées aux informations spatiales gérées via un système d’information géographique (SIG) permettra d’effectuer des analyses approfondies et permettra de répondre à l’ensemble des questions. Enfin, les mesures de températures et qualité de l’air des thèmes 1 et 2 pourront être introduites dans les analyses.
La méthodologie utilisée se basera sur l’approche économétrique des modèles spatiaux (Dubé et Legros 2012 et 2013, Dubé et al. 2014). Les mesures économiques seront expliquées par les caractéristiques des biens (immobiliers, résidentiels). Cependant d’autres facteurs interviennent dans la relation, d’où la nécessité de les replacer dans un schéma plus général, intégrant les divers éléments en jeu, tels que les caractéristiques du voisinage et une mesure de l’accessibilité aux moyens de transport et leurs interactions. Nous introduisons également une prise en compte de l’interdépendance des biens immobiliers dans l’espace ainsi que dans le temps. En effet, nos précédents résultats (Dubé et Legros, 2013, 2104) montrent que le prix de transaction d’un bien immobilier dépend non seulement du prix moyen pratiqué dans un voisinage spatial mais également dans un voisinage temporel. L’omission de la dimension temporelle dans l’analyse conduit à une mesure erronée des effets d’interdépendance spatiales (Dubé et Legros, 2013 ; 2014) et nuit à la qualité des mesures des retombées économiques.
Résultats attendus :
- Evaluation de l’impact des récents aménagements de l’agglomération dijonnaise sur les prix immobiliers
- Evaluation de l’effet de la piétonisation sur les déplacements
- Evaluation des effets de la qualité de l’air et des températures sur les prix immobiliers